주택신축절차
건축주는 원활한 주택 신축 절차 진행을 위해 건축사 사무소에 상담 후 진행하시기 바랍니다.
토지 구입 ~ 입주 프로세스
- 기본조사
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- 대지환경(산, 물), 주변여건(교육, 의료, 교통, 근린생활시설 등), 기반시설(토목, 전기, 설비, 상하수도 등)
- 토지구입
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- 토지계획이용확인서(지역, 지구, 도로 사항 등)
- 토지대장, 토지등기부등본(소유주, 토지면적, 권리관계 등)
- 건축물대장, 건물등기부등본(기존 건물이 있는 경우)
- 주택건축 계획단계
주택설계 전 확인사항
- 공사비 예산(재료마감, 면적 등)
- 가족 요구사항
- 주택의 용도(거주용, 주말용, 자택용, 수익사업용 등)
- 건축설계
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- 건폐율, 용적률 관련 법 규제사항(주택규모 예측)
- 배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획
- 구조설계, 기계/전기설계, 조경설계, 토목설계
- 건축 인/허가
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- 인허가 전 확인사항 : 도로 확보(맹지일 경우 사용동의서, 오수 및 하수처리, 인허가 일정 및 절차 확인(시공자 선정)
- 임의 지역은 사전심의 신청(인허가 관청, 심의기관 약 1개월 소요), 건축할 대지에 구옥이 있을 경우 해당 읍/면사무소에 멸실 신고
- 건축시공
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- 시공 절차 : 시공자 선정 → 계약 → 하수보수에 관한 협의 → 가설공사 → 터 파기 → 골조공사 → 외부 마감공사 → 내부 마감공사 → 외부 조경공사
- 확인사항
- 시공 전 : 경계측량(대한지적공사), 시공계약서작성(분쟁대비, 공사비 증액 사유 명시), 마감자재 선정 및 시공사 공사한계 필히 확인 후 계약
- 시공중 : KS 자재확인, 방수 및 단열 확인, 오수 및 하수, 상수도 처리 등
- 준공 및 입주
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- 폐기물처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증, 구옥 멸실 신고 및 폐기물 처리 신고, LPG가스배관 필증, 통신 필증, 전기/수도비인입비 지출 등 제반서류 구비하면 검사 준비 완료
- 준공검사 승인 후 취득세 등 세금 납부, 건축물 관리 대장, 등기부등본에 등재·사후관리
토지구입
귀농귀촌인이 농촌에서 주택을 마련하기 위한 방법
- 토지를 구입하여 주택을 건축하는 방법
- 토지를 구입하여 농지전용 후 주택을 건축하는 방법
- 기존 농가주택을 구입하여 증/개축이나 신축하는 방법
- 자신의 경제적 사정이나 취향 고려하여 가장 적합한 방법 선택
토지구입 시 검토확인서류
- 토지이용 계획 확인서
- 사람의 신상명세서와 마찬가지로 대상 토지에 대한 현 상태를 상세하게 알아볼 수 있는 서류로 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인 내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연고원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등 총 12가지 항목에 걸쳐 땅이 갖는 특성과 규제를 확인함으로써 자신의 이용목적에 적합한지 파악할 수가 있다.
- 토지(임야)대장
- 토지대장이란 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 제외한 모든 토지의 일정 사항을 등록하는 지적공부이며, 임야대장은 토지대장에의 등록에서 임야와 그밖에 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 대상으로 하여 그에 관한 내용을 등록하는 지적공부로서 토지(임야)의 소재지, 지목, 면적 등을 확인해 볼 수 있는 국가의 장부이며 토지(임야)의 상단에 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주와 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표시되어 있다. 지번 앞에 “산”자가 붙은 토지의 경우에는 임야대장을 확인해야 한다.
- 건축물대장
- 건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로서 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율, 용적률, 건물 높이, 소유주 등이 표시된다.
건축인허가
건축 허가 과정
- 건축사 설계의뢰 → 대지분석 법규검토 → 계획도면 작성 → 건축주 협의 → 기본설계 → 허가신청
건축허가란
- 건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계를 완성한 후 각종 서류와 설계도면을 군청에 접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정으로 건축 허가 대상 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말한다.
건축허가 준비서류
- 건축물 허가 신청서(동별 개요, 현장조사서, 검사조서)
- 토지관련 서류(토지이용 계획 확인원, 지적도, 토지등기부등본)
- 건축물 관리 대장
- 건축허가 시 제출도서(연면적 100㎡ 초과 단독주택일 경우)
건축시공 과정
- 착공 준비 → 가설공사 → 토공사 → 정지 및 기초공사 → 구체 공사 → 방수/방습 공사 → 지붕 및 홈통 공사 → 외벽 마무리 공사 → 창호공사 → 내부 마무리 공사
준공과 입주
공사 완료와 사용승인
- 건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 공사 감리자가 작성한 감리완료 보고서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
입주 및 하자보수 담보
- 건축주는 사용승인서를 교부받으면 건축물의 사용할 수 있으며, 단독주택의 경우 하자 보수에 대한 법적 구속력이 없기 때문에 하자가 발생해도 시공업체는 하자에 대한 책임을 지지 않으므로 공사 계약 체결 시 하자 보수에 대한 약정을 함께 체결하는 것이 중요하다.
각종 제세공과금 납부 및 등기
- 사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진 납부해야 한다.
- 군청은 허가사항을 건축물대장에 등재하며, 건축주는 사용승인일로부터 60일 이내에 등기소에 가서 등기한다.
- 취득세 및 등록세 영수증과 기타 서류를 가지고 등기소에 소유권보존등기를 신청하여야만 비로소 이름(주소)과 법적 권리를 가진 완전한 건물로 인정받게 된다.
건축 허가 신고 대상
도시지역(주거, 상업, 공역, 녹지지역)
- 건축물의 증ㆍ개ㆍ재축
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- 바닥면적 85㎡미만
- 일반건축물
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- 연면적 100㎡이하
- 창고
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- 연면적 200㎡이하
- 공장(2층 이하)
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- 연면적 500㎡이하
비도시지역(농림, 관리, 자연환경보전지역)
- 건축물(3층 미만)
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- 연면적 200㎡미만
- 창고
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- 연면적 200㎡이하
- 축사ㆍ작물재배사
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- 연면적 400㎡이하
신고대상이 아닌 것은 모두 허가대상
건축관련 허가, 승인, 유지관리, 철거관리등 행정절차에 관한 안내
- 국토정보부 홈페이지 만화로 체험하는 알기쉬운 건축여행
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